Prospek Sektor Properti Di Bayang-Bayang Kelesuan

Sumber: internet

 

Berbagai pendapat tentang perekonomian Indonesia berseliweran di jagad maya. Sebagian besar menyuarakan pesimisme yang kental. Benarkah? Salah satu dasar pengukuran adalah kinerja sektor properti Tanah Air. Maklum saja, industri inilah menjadi salah satu yang menyerap likuditas kredit nan tinggi sekaligus memilikimultiplier effect luar biasa ke sektor industri lain.

Bank Indonesia (BI) baru saja merilis Survei Harga Properti Residensial. Hasil kajian BI itu menyebutkan bahwa sektor properti Tanah Air masih tumbuh. Mengutip data Survei Harga Properti Residensial yang dirilis BI, Jumat (9/2/2018), indeks harga properti pada kuartal IV/2017 tercatat 201,36. Naik dibandingkan kuartal sebelumnya yang sebesar 200,26 dan periode yang sama pada 2016, yaitu 194,54.

Pada kuartal I/2018, indeks properti diperkirakan naik lagi menjadi 201,36. Kenaikan harga bahan bangunan dan upah pekerja masih menjadi penyebab kenaikan harga properti. Kajian BI sejalan dengan lembaga konsultan properti asal Inggris, JLL. Dalam Southeast Asia 2018 Report, JLL menilai pasar properti Indonesia tahun ini masih akan tumbuh baik. Beberapa faktor yang menunjang adalah kebijakan pemerintah dan keputusan suku bunga BI.

JLL memperkirakan kebijakan moneter BI masih akan cenderung netral-akomodatif pada 2018 meski masih ada potensi inflasi. Akibatnya, suku bunga kredit properti masih bisa turun dan diharapkan menjadi energi untuk mendorong permintaan. BI mempertahankan suku bunga acuan BI 7 days reverse repo rate sebesar 4,5% sejak Oktober 2017. Sejak BI 7 days reverse repo rate diperkenalkan pada Agustus 2016, pergerakannya cenderung turun.

Oleh karena itu, JLL memperkirakan sektor properti Indonesia masih akan diminati oleh investor asing. “Malaysia, Indonesia, dan Vietnam masih akan menjadi tiga besar tujuan investasi dari luar. Para investor yang tertarik datang dari Jepang, Korea Selatan, dan Cina,” tulis riset JLL.

Pernyataan menarik datang dari Asosiasi Real Estate Indonesia (REI). Menurut asosiasi tersebut, sektor properti Indonesia nonresidensial masih belum menunjukkan rebound sejak 2013. Bahkan, sektor properti nonresidensial disebut-sebut terus mengalami penurunan hingga di angka 70%.

Belum bisa bangkitnya industri properti disebabkan beberapa faktor. Salah satunya adalah kondisi ekonomi global yang belum stabil dalam beberapa tahun belakangan. Dampak ekonomi global yang belum stabil membuat masyarakat menahan belanja. Masyarakat menengah ke bawah lebih memilih untuk menahan uangnya untuk kebutuhan sehari-hari, sedangkan masyarakat berpenghasilan tinggi menahan uangnya karena melihat situasi yang tidak kondusif.

Kondisi tersebut akhirnya berdampak juga pada jumlah pasokan properti nonresidensial. Alih-alih bertambah, sektor ini justru mengalami penurunan karena adanya penutupan gerai mall dan kantor yang disebabkan sepinya pengunjung dan tenant.

Kendala lain adalah karena tingginya kredit dari perbankan. Bagaimana tidak, saat ini BI Rate sudah berada di angka 4,25% sedangkan bunga bank 12-13%. Di sisi lain, kredit konsumsi perumahan sudah ada di level di bawah 10%, sedangkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebagian besar masih di atas 10%.

Meski daya beli menurun, angka pertumbuhan kredit properti justru meningkat. Hingga November 2017, pertumbuhan kredit mencapai 10,28 persen. Angka itu lebih tinggi dari catatan kredit industri perbankan yang hanya 7,24 persen. Direktur Departemen Kebijakan Makroprudensial BI, Sri Noerhidajati, mengatakan bahwa catatan itu menunjukkan bahwa sektor properti menorehkan hasil positif tahun lalu.

Pengaruh harga komoditi itu sangat signifikan ke kredit properti. Di Kalimantan tahun lalu misalnya, harga komoditas batu bara turun sehingga non performing loan(NPL) atau kredit macet tumbuh cukup tinggi.

Peluang dengan Kewaspadaan Penuh

Maraknya pembangunan konstruksi melalui program pemerintah berimbas positif terhadap sektor properti. Paling tidak itulah hasil olah data Biro Riset Infobank. Menurut media ternama di bidang properti dan perbankan tersebut, ada 52 perusahaan yang masuk dalam sektor properti, real estate, and building construction subsektor property and real estate di Bursa Efek Indonesia (BEI).

Potensi yang dapat dipertimbangkan bagi investor dalam penentuan kinerja saham properti salah satunya adalah dari besarnya cadangan lahan emiten properti serta segmentasi penjualannya. Segmentasi penjualan emiten properti menjadi sangat relevan dalam penilaian kinerja keuangan, baik yang berasal dari pendapatan berulang (recurring income) atau merupakan hasil penjualan aset properti.

Emiten dengan porsi atau bobot recurring income yang cukup signifikan akan cenderung lebih aman dalam hal terjadi kelesuan belanja properti oleh masyarakat. Lima emiten dengan total cadangan lahan terbesar per kuartal ketiga 2017 adalah Sentul City, Sinarmas, Jababeka & Co, PT Hanson International, dan Ciputra.

Berdasarkan data Biro Riset Infobank per September 2017, emiten subsektor properti dan real estate dengan total cadangan lahan terbesar dipimpin Sentul City (BKSL) sebesar 14. 346,93 hektare, disusul kompetitornya, yaitu Sinarmas Grup 6.578,16 hektare, Kawasan Industri Jababeka (KIJA) dengan landbank sebesar 3.155 hektare, Hanson International (MYRX) dengan landbank 2.445,48 hektare, dan Ciputra Grup dengan total cadangan lahan sebesar 2.420,82 hektare.

Yang menarik, baru-baru ini media ternama Bloomberg merilis berita yang menunjukkan bahwa ancaman perang dagang AS-Cina justru berpotensi akan membawa berkah bagi sektor properti di Asia Tenggara. Saham-saham Asia Tenggara yang berfokus ke pasar domestik dan relatif murah menjadi terlihat lebih menarik.

Saham domestik seperti bank, real estat, dan perusahaan telekomunikasi mempunyai proporsi yang jauh lebih besar pada indeks saham MSCI Inc. Asia Tenggara daripada indeks Asia yang lebih luas. Dengan berbagai keragamannya, para investor perlu menggunakan pendekatan yang lebih cerdas agar dapat menangguk untung di bursa Asia Tenggara.

Kelvin Tay, kepala investasi regional UBS Wealth Management, berpendapat bahwa bursa saham Asia Tenggara terlihat lebih menarik saat ini karena lebih terdiversifikasi dan tidak bergantung pada ekspor sebagaimana di Asia Utara. Ia mengaku saat ini UBS tertarik pada Indonesia dan Thailand karena mempunyai valuasi yang terlihat lebih menyenangkan ketimbang Asia Utara.

UBS memperkirakan, inflasi Indonesia akan terkendali dengan baik dan pertumbuhan PDB sekitar 5,3% tahun ini, lebih tinggi dari 2017 yang sebesar 5%. Ditambahkan, Thailand terlihat menarik karena industri pariwisata yang kuat dan tak banyak kemungkinan pelemahan. Pengeluaran untuk beberapa proyek infrastruktur transportasi diperkirakan akan meningkat.

Namun, ahli strategi Nomura Holdings, Chetan Seth, mempunyai pandangan sedikit berbeda. Menurutnya, ASEAN memiliki dasar momentum makro yang kuat dengan pendapatan yang masih tertinggal dari pertumbuhan makronya. Saat ini, kata Seth, Nomura cenderung bertindak taktis di bursa Singapura dan Malaysia, masih sedikit masuk ke Indonesia dan Thailand, meski netral terhadap Filipina.

Dalam jangka panjang, ia mengaku lebih menyukai negara-negara yang memiliki pertumbuhan pendapatan yang kuat dan berkelanjutan, negara dengan tema-tema yang istimewa, kerentanan terhadap arus likuiditas global yang lebih rendah dari rata-rata, stabilitas politik/kondisi demokrasi dan dorongan reformasi. Berdasarkan kriteria tersebut, Seth menempatkan Filipina dan Indonesia di posisi teratas di ASEAN.

Camilla Goh, direktur eksekutif riset ekuitas di Bank of Singapore, menyuarakan pendapat yang lebih netral. Menurutnya, dampak potensial dari kebijakan bank sentral global tetap harus dipertimbangkan. Di sisi lain, ia mengaku sangat memperhatikan perkembangan sektor properti Indonesia, yang diperdagangkan dengan valuasi yang menarik dan mendapat ekspektasi yang moderat dari investor, tetapi mengalami kinerja yang buruk selama setahun terakhir.

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*


three × 4 =